부동산 상식 | 아파트 매입 시 공동명의, 단독명의 장단점 정리 (세금, 필요서류)

부동산 매입 시 공동명의 장단점

 
"전세 만료가 다가오는데, 집주인이 실거주 예정이라니...!"
 
요즘 부쩍 네이버 부동산, 호갱노노 등 부동산 앱들을 번갈아가면서 아파트 매물을 들여다보고 있습니다.
지금은 임신 준비 중이지만 아기가 태어나게 되면, 안정적인 보금자리를 마련하고 싶은 마음이 크던 와중에 집주인이 전세 계약 만기되는 내년 초에 실거주 예정이라고 해서 집 마련이 좀 더 시급해졌습니다. 휴직 중이라 금전적으로도 더 부담이 되는 것도 사실인데요.
 
그것도 저희가 다른 부분을 문의드리려 집주인분께 통화했는데, “안 그래도 연락드리려 했는데.. ” 하시면서 실거주 이야기를 말씀 주시더라고요. 만약 법적으로 허용되는 3개월 전에 이야기해 주셨다면 임박해서 당황했을 것 같았습니다. 그런데 막상 집을 사려고 하니, 사게 되면 '공동명의로 할까, 단독명의로 할까?' 고민도 생겼습니다.
공동명의가 세금 면에서 유리하다는 말도 있고, 단독명의가 대출받기 편하다는 얘기도 들리니 혼란스러운데요.
 
그래서 이번 글에서는 공동명의와 단독명의의 장단점을 정리해 보려고 합니다.
저처럼 고민하는 분들께 도움이 되었으면 좋겠어요!
 

 

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■ 공동명의의 장단점

 
◆ 장점

 
1. 종합부동산세(종부세) 절감

• 종부세는 개인별로 과세되며, 1세대 1 주택자의 경우 공시가격 12억 원까지 공제가 적용됩니다.
• 공동명의로 10억 원 아파트를 소유하면 각자 5억 원씩 보유하게 되어 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

2. 양도소득세 절감

• 양도차익이 발생할 경우, 공동명의는 과세표준이 분산되어 낮은 세율이 적용됩니다.
• 예를 들어, 1억 원의 양도차익이 있을 때 단독명의는 약 35%의 세율로 3,500만 원의 세금이 부과되지만, 공동명의는 각 5,000만 원에 대해 15% 세율이 적용되어 총 1,500만 원의 세금만 납부하게 됩니다. 

3. 상속세 절감

• 공동명의로 부동산을 소유하면 상속 시 과세 대상이 되는 지분이 줄어들어 상속세 부감이 감소할 수 있습니다.

4. 재산권 보호

• 공동명의는 한쪽 배우자가 일바적으로 부동산을 처분하거나 담보로 제공하는 것을 방지할 수 있습니다.

 
 

◆  단점

 
1. 취득세 및 증여세 부담

• 단독명의로 취득한 후 공동명의로 변경하면, 지분 이전에 대해 취득세(약 3.5%)와 증여세가 부과될 수 있습니다.
• 예를 들어, 10억 원 아파트를 단독명의에서 공동명의(5:5)로 변경하면, 5억 원 지분에 대해 약 1,750만 원의 취득세가 발생합니다.

2. 건강보험료 증가

• 소득이 없는 배우자가 공동명의로 부동산을 소유하면, 건강보험 피부양자 자격을 상실하고 지역 가입자로 전환되어 보험료 부담이 증가할 수 있습니다.

3. 대출 한도 제한

• 공동명의는 대출 시 두 사람의 신용도와 소득을 모두 고려하므로, 한 명의 신용도가 낮거나 소득이 없으면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

4. 재산권 행사 번거로움

• 부동산 매매나 담보 설정 시 공동명의자 모두의 동의와 서류가 필요하여 절차가 복잡해질 수 있습니다.

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■ 비용 측면 예시로 알아보기

 
1. 취득세

• 단독명의로 10억 원 아파트 매입 시 : 취득세율은 1~3%로, 약 1,000만 원에서 3,000만 원의 취득세가 부과됩니다.
• 단독명의에서 공동명의(5:5)로 변경 시 : 5억 원 지분 이전에 대해 약 3.5%의 취득세가 부과되어 약 1,750만 원의 추가 취득세가 발생합니다.

2. 증여세

• 부부간 증여 시 : 10년간 6억 원까지 비과세이며, 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.

3. 양도소득세

• 단독명의로 1억 원의 양도차익 발생 시 : 약 35%의 세율로 3,500만 원의 세금이 부과됩니다.
• 공동명의로 1억 원의 양도차익 발생 시 : 각 5,000만 원에 대해 15%의 세율이 적용되어 총 1,500만 원의 세금만 납부하게 됩니다.

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■ 챙겨야 할 필요 서류는?

 

1. 공통 서류 (매매, 증여, 상속 모두 해당)

구분	서류명	비고
신분증	신분증 사본	공동명의자 전원
인감증명서	인감증명서	보통 3개월 이내 발급본
인감도장	인감도장	공동명의자 각자 도장
주민등록등본	주민등록등본	공동명의자 전원 (주소지 확인용)
가족관계증명서	가족관계증명서	배우자나 가족 간 공동명의일 경우
공동명의 동의서	공동명의에 대한 합의서	필요시 작성 (예: 증여, 타인간 등)

 
2. 매매로 인한 공동명의 등기 시

구분	서류명	비고
매매계약서	부동산 매매계약서	매매가 명확히 기재되어 있어야 함
매도인 서류	매도인의 인감증명서, 신분증 사본	매도인 등기 시 입회 필요
잔금 영수증	대금지급 증빙자료	계좌이체 내역 등

 
3. 증여로 인한 공동명의 등기 시

구분	서류명	비고
증여계약서	증여계약서	증여자 및 수증자(받는 사람) 서명 필수
증여자 서류	인감증명서, 신분증 사본	증여자 기준
세무서 신고 서류	증여세 신고서	증여세 과세 대상일 경우 반드시 제출

 

4. 상속으로 인한 공동명의 등기 시

구분	서류명	비고
상속재산 분하협의서	공동상속인 서명필요	공동명의 내용 포함
가족관계증명서	기본증명서 포함	피상속인 기준
제적등본	피상속인의 제적등본	사망 확인용
상속인 서류	인감증명서, 주민등록등본 등	상속인 전원 필요

 

5. 기타 참고 사항

• 등기 신청서 : 법무사가 대행하는 경우 작성해 줌
• 취득세 납부 영수증 : 공동명의자 각자의 지분율에 따라 취득세 부과
• 지분율 명시 : 공동명의 시 지분율을 계약서에 명확히 기재

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■ 결론

 
10억 원 아파트 매입 시 공동명의는 종부세 및 양도 소득세 절감 등의 장점이 있지만, 취득세 및 증여세 부담, 건강보험료 증가, 대출 한도 제한 등의 단점도 존재합니다. 따라서 부부의 소득, 보유 주택 수, 향후 매도 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

전세도 불안하고 월세는 부담되고, 주변에선 다들 "지금 아니면 더 오른다", "좀 더 기다려야 한다" 말은 많은데 정작 정답은 아무도 모르니 답답한 마음만 커져가는데요. 이러지도 저러지도 못하는 상황 속에서, 집 하나 마련하는 게 이렇게 어려운 일인가 싶은 요즘!
집을 장만해야겠다는 결심 하에 공동명의 장단점에 대해 알아보았습니다.

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