부동산 상식 | 잔금일 매도인 근저당 말소 확인하는 방법과 주의사항 정리

 

 

매도인 근저당 말소 확인하는 방법과 주의사항

 
부동산 매매 계약에서 가장 긴장되는 순간이 바로 잔금일입니다.
특히 매도인의 부동산에 근저당(담보대출)이 설정돼 있다면 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 자칫하면 근저당이 말소되지 않은 집을 떠안는 불상사가 생길 수 있기 때문이죠.
 
저 역시 최근 실거래를 하면서 매도인이 "잔금으로 대출을 갚고 말소하겠다."라고 한 상황을 겪었기에, 오늘은 이 내용을 바탕으로 실무적인 확인법과 주의사항을 정리해 보겠습니다.
 

1. 왜 근저당 말소 확인이 중요할까?

근저당이란 쉽게 말해 은행 등 금융기관이 집을 담보로 돈을 빌려준 흔적입니다. 등기부등본의 '을구'에 표시되며, 이게 말소되지 않으면 소유권 이전에도 법적 위험이 남습니다.
 

주의! 등기부에 근저당이 남아 있는 상태에서 소유권만 이전받으면, 나중에 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수도 있습니다.

 

2. "잔금으로 말소할게요" 라고 할 때의 실무 절차

매도인이 이렇게 말할 경우, 보통 잔금 → 대출 상환 → 말소 등기가 연달아 이루어집니다. 이때 중요한 건 말소 확인 없이 잔금을 먼저 주면 절대 안 된다는 것!
 

근저당 말소 확인 방법

1. 등기부등본 '을구' 확인

• 정부 24 또는 인터넷 등기소에서 발급 가능
• 말소된 경우 : 근저당 항목에 '말소' 표시 + 말소 접수 번호와 접수 일자 확인

2. 말소 '접수만 된 상태' 주의

• 등기부에 접수만 돼 있고 실제 말소가 완료되지 않은 경우도 있음
• 등기소에 전자접수 확인 or 법무사 확인 필요

 

3. 근저당 말소를 잔금으로 진행하는 경우, 안전하게 거래하려면?

 

핵심은 "잔금과 말소를 동시에" 처리하는 것!

 
 
다음 절차를 따르면 안전합니다.
 
1. 매도인이 근저당 말소 서류 일체를 사전에 준비
2. 법무사 또는 매수인 입회하에 잔금 지급 준비
3. 매수인 → 법무사 신탁계좌에 잔금 입금
4. 법무사 → 은행 대출 상환 → 말소 서류 수령
5. 법무사 → 근저당 말소 + 소유권이전 동시 전자접수
 

매도인이 준비해야 할 말소 서류 목록

• 근저당권 말소 등기 위임장 (채권자 인감 날인)
• 채무완제 확인서 or 영수증
• 인감증명서 (채권자)
• 등기필증 (또는 등기권리증)
• 말소 신청서 등 (보통 법무사가 작성)

말소 서류는 잔금일 이전에 반드시 확인 후 잔금을 지급하세요!

 

4. 마무리 체크리스트

✔ 등기부등본 ‘을구’에서 근저당 말소 여부 확인
✔ 잔금과 말소등기를 동시에 진행할 수 있도록 법무사 활용
✔ 말소 서류 일체 확보 후 잔금 지급
✔ 법무사가 소유권 이전 + 근저당 말소 동시 접수했는지 확인

5. 마치며

매도인이 근저당을 잡고 있는 경우는 흔하지만, 매수인이 제대로 준비하지 않으면 큰 문제가 될 수 있습니다. 잔금 지급 타이밍과 말소 확인이 핵심이며, 법무사 도움을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.

모두 안전한 부동산 거래가 되기를 바랍니다!

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